Какие этапы необходимо пройти клиенту, покупающему квартиру по ипотеке?
Сегодня «Собственник» рассказывает подробно, как действовать на каждом
из этапов, чтобы сделка прошла максимально гладко.
Мы рассмотрим только сделки с городским жильем, покупаемым на вторичном
рынке, поскольку такие сделки наиболее распространены. В дальнейших
статьях будут рассмотрены этапы ипотечных сделок на первичном рынке, а
также этапы сделок с коттеджами и земельным участками.
Ипотечная сделка – покупка недвижимости с привлечением заемных средств,
при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя,
но является залогом до момента полного возвращения кредита банку.
1. Изучение рынка и подбор подходящей программы
Тут возможны различные способы: можно собирать информацию
самостоятельно, благо, практически все банковские программы по ипотеке
представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в
прессе. Можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный
отдел, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная,
если вы заключаете с агентством договор на оказание риелторских услуг).
А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму
(как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную
программу, помогут оформить все документы и получить кредит.
Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный
брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного
изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда
достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют
конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как
правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и
могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых
ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются
просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные
кредиты.
2. Подготовка документов для получения кредита
Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как
показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для
определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила.
Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто
знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру
написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать
сделать это и самостоятельно, благо в Сети есть подробные инструкции на
эту тему, в том числе и с формальными критериями банков.
3. Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга
Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение
максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют
заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего
клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета –
ответственная процедура, которая становится все формальнее.
Также приятная новость для заемщика: практически все банки перестали
взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего,
потенциальному заемщику придется идти в банк лично (хотя есть ряд
банков, которые могут принять решение о кредите заочно) и отвечать на
различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти
максимально строгий стиль в одежде. Оперативность банков в принятии
решения о кредите тоже различна – от рекламируемых 24 часов до вполне
реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы
попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть
использованы как элемент кредитной истории.
4. Подбор квартиры и сбор документов
Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта
сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое
согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап,
который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том,
что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности,
они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют,
чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в
газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются
проданными.
Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных
базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же
день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо
собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью
уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру через
риелторское агентство, то вам придется внести залог и далее максимально
быстро добираться до квартир, которые вам предлагает риелтор. Последний
сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В
случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру
(часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые
отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и
страховой компании. Как правило, стоимость оценки в размере $150
оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения и оценки (от недели
до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что цена квартиры успевает
вырасти на $10-15 тыс., и сделка оказывается под угрозой.
5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи
Необходимые документы для сделки – кредитный договор и закладная,
договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и
приобретаемого жилья) – готовятся при взаимодействии всех
заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего
не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень
кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита,
которые удорожают его. Самый напряженный этап сделки, который часто
оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то
дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными
неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном
порядке. Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как
правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой
счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в
банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает
договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным
Регистрационной палатой («Мосжилрегистрация» в столице) договором
купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету.
Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни
и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от
потери права собственности).
6. Передача документов на регистрацию
Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация
за 2 недели, которая в Москве стоит чуть больше 12 тыс. руб. Обычная
регистрация длится месяц и обходится дешевле. Покупатель квартиры
вынужден оплачивать этот расход, поскольку зачастую это является
требованием продавца.
7. Получение зарегистрированных документов и окончательный расчет
Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта
приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как
покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно
въезжать в квартиру.